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主题：
2008年 SR 国际新城及其周边图片的真实记录
Re:2008-5-22 的 S R
501
楼
趁着午休的时间去二期看了看，我和老公自己进的施工区，请工人师傅送我们到我们的房间去看了看，那位师傅特别热心，还带我们看看其他楼层铺地热的情况（我们所在楼层铺完了），感觉挺好，应该可以满足供暖需求，我特别看了一下卫生间（有人不是说卫生间没铺地热嘛！），那里面也铺了，但是相对其他屋子铺的稍微稀点，应该也够用。
我们的房子地面没发现裂缝，大白还行，据说还得抹好几遍，总体来说挺满意（我这个人比较爱满足）。
园区在建呢，进出不是很方便。建好了应该很漂亮。楼上的风景也不错。
问了一下销售最低售价4287（十位和个位可能有出入，主要是本人记性不好），一般剩下大户型的，要不就是特别高层的了。
报告完毕。
Re:Re:2008-5-22 的 S R
502
楼
Re:Re:2008-5-22 的 S R
503
楼
一期B卫生间里地热管也就铺了1米多管，直进直出，也没有盘弯，跟没铺差不了多少。
如果二期卫生间里按设计院的图纸铺了地热，那可是真是万幸，铺地热的可能学好了。
本贴
gaomell 于2008-5-24 22:45:24 编辑过，共被编辑过1次
Re:Re:2008-5-22 的 S R
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Re:Re:2008-5-22 的 S R
505
楼
Re:Re:2008-5-22 的 S R
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楼
Re:Re:2008-5-22 的 S R
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楼
Re:Re:2008-5-22 的 S R
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楼
S R 三期 资料
来源：http://www.syia.org.cn/xm/listxm2.asp?id=506 序 言
“SR”国际新城三期项目位于有中国“北方浦东”之称的沈阳市浑南新区浑河堡，东临浑河堡村、南临华园路、西临彩霞街、北靠浑南大道，交通十分便捷，地理位置优越。该项目是韩国爱斯阿尔房产开发（沈阳）公司“SR”一期、“SR”二期开发项目的继续，本项目由爱斯阿尔房产开发（沈阳）公司与辽宁实华（集团）房地产开发公司联合开发。“SR”三期项目实施单位为沈阳实华置业发展有限公司。
本项目规划设计主要经济指标：占地面积46062㎡，规划总建筑面积205263㎡。其中：地上总建筑面积182279㎡，住宅建筑面积165444㎡、1680户；临街二层商业网点建筑面积14579㎡；四层办公用房建筑面积2256㎡；地下停车场面积11984㎡，可设停车位552个。建筑密度23.60%；容积率3.85；绿化率30%。
本项目于2006年8月开始规划设计和前期报建准备工作，计划于2007年6月20日开始放线定位，2007年7月1日正式开工建设，建设工期24个月，2009年7月末全部交工。本项目预计2008年11月末进入预售期。
项目总投资66400万元，预计销售收入90726万元，税后利润24326万元，沈阳实华置业发展有限公司可获净利润6194万元。
本项目自获得预售许可证时起，将预售房款部分用于工程建设资金，部分用于清偿银行贷款，银行贷款周期为一年，预计2009年8月银行贷款本息归还。
目 录
一、 项目概况………………………………………………………（3）
二、 项目用地现状…………………………………………………（4）
三、 项目规划及设计概况…………………………………………（5）
四、 市场分析和项目定位…………………………………………（6）
五、 项目开发组织管理与合作方式………………………………（7）
六、 开发建设计划…………………………………………………（7）
七、 资金投入及经济分析…………………………………………（8）
八、 还贷周期及风险分析…………………………………………（9）
九、 可行性结论与建议……………………………………………（10）
附件：
1.“SR”三期规划平面图
2. “SR”三期住宅户型组合平面图
3. “SR”国际新城合作开发协议书（复印件）
4. “SR”国际新城合作开发补充协议书（复印件）
5. “SR”三期工程测算情况
6. 浑南新区楼盘调查分析统计表一、
项目概况
1.项目名称：“SR”国际新城（三期）
2.项目地理位置本项目位于沈阳市浑南开发区中心地带浑河堡街，北距古老的沈阳浑河1200m，东靠沈阳金廊银带，周边紧邻沈阳高新技术产业区，亚洲最大的泛化商业广场、浑南绿化带、沈阳大学城。中国五里河公园、中国女人街、新建成的奥体中心与“SR”三期工程交相辉映。
“SR”三期工程建成后将为素有中国“北方浦东”的沈阳浑南新区增添一道绚丽的彩虹。 3.项目交通环境本项目东面为沈丹高速公路，可直通桃仙机场，地铁2号线正在兴建，在“SR”国际新城设有乘降站，2010年8月前可建成通车，公交汽车214、238、286、612、238、152、浑南三线（午夜）、333、334、272在“SR”三期有停靠站点，来往沈阳市区方便快捷。
本项目处于沈阳的快速干道二至三环中间，来往沈阳周边地区十分顺畅。
西面紧临直通浑南新区21世纪大厦40m宽大路；
北面为40m宽沈营路，可直达沈大高速公路。本项目交通环境四通八达，便捷顺畅。
4.项目周边环境建设本项目为“SR”国际新城三期工程，“SR”一期工程建成22万㎡住宅楼已售罄，“SR”二期住宅楼正在建设中，年底可竣工，现已销售过半。“SR”三期对面的“融城时代”、“金河花园”已具规模，浑南第一处级中学已开工建设，附近的“伊丽亚特湾”、“亿丰广场”等住宅小区已拔地而起，泛华商业广场也已开工建设，来年沈营路上东北最大的五金市场已列入规划，加上奥体中心、五里河公园、女人街等已建成并使用的配套设施，在浑南大绿化带的衬托下，“SR”三期已具有浓厚的商业氛围和独特的居住条件。“SR”三期将是经商、居住最明智的选择。
5.项目性质和主要特点本项目为商业和居住用地，占地面积46021㎡，土地权 归爱斯阿尔房产开发（沈阳）公司，辽宁实华（集团）房地产开发公司与其合作开发本项目，已授权沈阳实华置业发展有限公司进行实质性运作（合作方式见附后《“SR”国际新城三期合作开发协议书》及《“SR”国际新城三期合作开发补充协议书》）。
本项目西面和北面面临市政道路，南面面临浑南第一中学，沿街面320m为临街商业网点，处于“融城时代”、“金河花园”与“SR一、二期”住宅小区三大楼盘之间。“SR”三期既依托于“SR”一、二期，又独立于三大楼盘中，所处位置十分优越。
二、项目用地现状
1.土地情况本项目用地为“SR”国际新城开发整体项目中的第三期开发用地，土地费用已缴纳，使用单位为爱斯阿尔房产开发（沈阳）公司。
2.拆迁情况本项目为浑南政府负责拆迁，以净地出售给爱斯阿尔房产开发（沈阳）公司，2006年因原项目所在土地上遗留动迁户没有搬迁，影响了本项目开发建设，2007年6月10日沈阳浑南新区人民法院已强制拆迁，本项目土地于同年6月20日交付使用。
3.市政配套设施情况供电：市政双回路供电系统供水：浑南新区自来水公司采暖：市政集中供热排水：市政排水管网交通：地铁2号线；214、238、286、612、152、272、333路公共汽车；二、三环城快速路通讯宽带：网通公司
三、项目规划及设计概况
1.项目规划设计本项目规划单位：辽宁省城乡规划设计院，规划建筑面积205263㎡。其中：地上住宅建筑面积165444㎡，商业网点14579㎡，办公楼2256㎡，地下停车场22984㎡。建筑密度25.16%，容积率3.85，绿化率30%。住宅为10栋32层建筑、1680户，商业网点为二层临街建筑，办公楼为四层。
2.项目建筑初步设计本项目建筑设计单位为：辽宁省建筑设计研究院。住宅建筑为32层，沿街网点上为30层，剪力墙结构。二种组合平面，五个户型，70㎡以下户型占83%，符合国六条有关中小型户型占70%以上的规定。户型设计采用大开间小进深，层高3m,提高居住空间和视野，每栋楼设两部高速电梯，在满足乘降和消防要求的前提下，极大缩小了公摊面积，公摊系数仅为14-18%，减少了购房者的经济负担。住宅设计充分体现现代居住理念，住宅都为南北布局，沿街布置商业网点，形成街道景观。地下车库车到直达住户，车位552个。设计渗透绿色自然景观，为住户提供良好的通风日照、宜人景色的居住环境，极大提高销售热点。
四、市场分析和项目定位
1.市场分析沈阳市浑南开发区号称中国“北方浦东”，正形成“南富北贵”的格局，沈阳市长李英杰特别强调建设大浑南的构想。浑南新区总体规划中正用于开发建设的土地面积达81平方公里，其中居住用地达11平方公里，浑南广阔的开发空间为房地产开发提供了充分的用地保障。纵观浑南的房地产市场一片繁荣热烈的场面，“SR”三期周边几个较大楼盘“融城时代”、“金河花园”、“伊丽亚特湾”、“万科新榆公馆”、“金水花城”、“左岸慧晶”、“河畔新城”等销售价格节节攀升，现都已突破4000元/㎡，存量住房只有21%。“SR”一、二期原定位3500元/㎡，现已突破4000元/㎡，“SR”三期预计07年末预售价格在4500元/㎡，08年达5000元/㎡，09年末均达6000元/㎡。
2.项目定位浑南新区可利用开发土地面积占整个沈阳可用开发土地面积的50%，房地产份额占沈阳市场的50%，本月6日浑南又引进港资企业百余家总投资100亿元。随着浑南新区一大批高科技含量器也的涌入，浑南的房地产市场将依托高新技术产业，为高新技术产业服务，补充老城区房地产的缺口，坚持高档次、高风格，用新思维、新创意去发展浑南的房地产市场，将大有前途。“SR”三期工程根据浑南房地产市场的走向，预计销售价格定位在4500～5500元/㎡，是比较合理的。“SR”三期工程在浑南房地产乃至沈阳房地产市场上依靠得天独厚的地理位置，经济环境的优势完全可以站稳脚跟并阔步向前。
五、项目开发组织管理与合作方式
1.开发组织管理本项目由沈阳实华置业发展有限公司代表辽宁实华（集团）房地产开发公司实施组织管理，沈阳实华置业发展有限公司注册资金800万元人民币，暂定开发资质，在籍职工17人，中高级专业技术人员11人，专业配套齐全，各专业人员都具有多年的房地产开发管理经验。
2.合作方式本项目由爱斯阿尔（沈阳）房产开发公司提供土地，缴纳各项配套费用，前期行政事业性收费；辽宁实华（集团）提供建设资金（由沈阳实华置业发展有限公司具体操作），效益分为建成的房产面积各50%。
六、开发建设计划
1.开竣工日期
开工日期：2007年7月1日
竣工日期：2009年7月30日
中间工期：2007年11月30日主体5层
2008年11月30日主体封顶
2009年7月30日竣工
2.质量标准市级优良标准。
3.建筑施工形式招标选择施工队伍，平米造价包干、包工包料。
七、资金投入及经济分析
1.资金投入总量工程直接成本 29988万元前期费用 6469万元（包括税费、开发管理和不可预见）合 计 36457万元
2.销售收入：住宅165444×4500元/平方米÷2 = 37225万元 网点14579×7000元/平方米÷2 = 5102万元 地下车位552个×11万元/个÷2 = 3036万元 合 计 45363万元
3.毛利润：45363 – 36457 = 8906万元
4.贷款总额及利息贷款9000万元 一年期7.2% 贷款利息 648万元
5.所得税（按2008年25%计算）税前利润：8906 - 648 = 8258万元所得税：8258×25% = 2064万元
6.净利润：8258 – 2064 = 6194万元 （以上计算见附表）
八、还贷周期及风险分析
1.还贷周期本项目今年底可具备预售条件，预计2008年7月可实现预售收入8000万元。辽宁实华集团到2007年底可实现利润2亿元，为了实现进军沈阳房地产市场的目标，集团承诺保证“SR”三期工程资金需要，加大资金投入，我们计划预售款的50%用于工程建设，50%用于还贷，以保证按时还贷。
2.风险分析本项目居浑南中心地段，根据周边楼盘的销售价格看升值空间很大，随着大浑南政策的实施，浑南开发改造进程加快，城市居住环境及小区环境的美化，浑南品牌的提高，在浑南购房的人群已由本地人向外地人转化，都看好了浑南的发展空间，尤其“SR”三期周边城市配套设施的现代化和大环境的美化，提升了销售价格，给我们创造了开发良机。“SR”三期户型设计采用了板式四明式设计，以小户型为主打户型，受到市场的青睐和消费者的追捧。随着土地价格大幅度的增长和二手房市场的快速增长，也将极大地拉动本项目的销售和升值。但是由于房地产市场受国家调控政策的控制，开发商本身管理出现漏洞，施工周期长影响资金周转，建筑市场材料涨价，增加开发成本都会给房产开发造成一定的影响，但按现阶段的市场需求和市场定位，本项目经营风险不大，只要抓住时机，在二年内完成此开发项目，准确制定销售策略，本项目前景是无限光明的。
九、可行性结论与建议本项目前期投入少，开发周期短，见效快，而且有“SR”一、二期开发经验可借鉴，规划及建筑设计可取长补短，可增加销售竞争力降低工程成本。只要加强施工管理，严格质量标准，后期的园区绿化达到一定的品位，创造具有现代气息、舒适的生活空间和环境，本项目是完全可行的。建议本项目应特别注重销售策划和园区环境规划，根据本项目的自身特点，创造以人为本，创造应社会发展需求又具有时代气息、富于个性的居住小区。
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gaomell 于2008-6-5 17:01:37 编辑过，共被编辑过1次
2008-6-6及6日以前的 S R
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2008-6-6及6日以前的 S R
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主题：
2008年 SR 国际新城及其周边图片的真实记录
